Читати книгу - "Житловий кодекс України. Науково-практичний коментар станом на 05.05.2011 р"

збереження в силі договору найму при переході права власності до іншої особи, в той час як ЦК (ст. 814) передбачає більш широке правило, встановлюючи перехід прав та обов'язків наймодавця до нового власника житла, яким можуть бути не тільки особи, але й територіальні громади, Автономна Республіка Крим, держава, інші учасники цивільних відносин (ч. 2 ст. 2 ЦК). З урахуванням переваги застосування ЦК до відносин найму житла слід зробити висновок, що правонаступництво у разі зміні власника житла не обмежується фізичними та юридичними особами, а поширюється на будь-якого нового власника. Стаття 171. Забезпечення жилими приміщеннями громадян, будинки яких підлягають знесенню у зв'язку з вилученням земельних ділянок

У разі знесення жилих будинків, що є в приватній власності громадян, у зв'язку з вилученням земельних ділянок для державних або громадських потреб зазначеним громадянам, членам їх сімей, а також іншим громадянам, які постійно проживають у цих будинках, надаються за встановленими нормами квартири в будинках державного або громадського житлового фонду. Крім того, власникам жилих будинків на їх вибір або сплачується вартість будинків, будівель та пристроїв, що зносяться, або надається право використати матеріали від розбирання цих будинків, будівель та пристроїв за своїм розсудом. За бажанням громадян виконавчі комітети місцевих Рад народних депутатів забезпечують їм (замість надання квартир) можливість позачергового вступу до членів житлово-будівельних кооперативів і одержання в них квартир.

1. Згідно з ч. 5 ст. 41 Конституції України примусове відчуження об'єктів права приватної власності може бути застосоване лише як виняток з мотивів суспільної необхідності, на підставі і в порядку, встановлених законом, та за умови попереднього і повного відшкодування їх вартості. Примусове відчуження таких об'єктів з наступним повним відшкодуванням їх вартості допускається лише в умовах воєнного чи надзвичайного стану.

Реалізацією наведеного конституційного положення є ст. ст. 350 та 351 ЦК України, які, з огляду на застарілість норм ст. ст. 171 - 174 ЖК, мають братися за основу при регулюванні питань знесення жилих будинків. Ст. 350 ЦК встановлює, що викуп земельної ділянки у зв'язку із суспільною необхідністю здійснюється за згодою власника або за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Ця норма дозволяє виділити два способи викупу землі: добровільний та примусовий.

Рішення про викуп ділянки у зв'язку з суспільною необхідністю приймається в межах їх компетенції Кабінетом Міністрів України, Радою Міністрів Автономної Республіки Крим, місцевими державними адміністраціями, місцевими (сільськими, селищними, міськими) радами (ч. 2 ст. 350 ЦК, ст. ст. 12, 13, 16, 17 ЗК України), які зобов'язані письмово повідомити власника про прийняте рішення не пізніше ніж за один рік до викупу земельної ділянки (ч. 3 ст. 350 ЦК).

2. За ч. 1 ст. 146 ЗК встановлює вичерпний перелік суспільних потреб, для яких здійснюється викуп земельних ділянок. До таких суспільних потреб належать: а) під будівлі і споруди органів державної влади та органів місцевого самоврядування; б) під будівлі, споруди та інші виробничі об'єкти державної та комунальної власності; в) під об'єкти природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення; г) оборони та національної безпеки; ґ) під будівництво та обслуговування лінійних об'єктів та об'єктів транспортної і енергетичної інфраструктури (доріг, газопроводів, водопроводів, ліній електропередачі, аеропортів, нафто- та газових терміналів, електростанцій тощо); д) під розміщення дипломатичних та прирівняних до них представництв іноземних держав та міжнародних організацій; е) під міські парки, майданчики відпочинку та інші об'єкти загального користування, необхідні для обслуговування населення.

3. За змістом коментованої статті ЖК знесення жилих будинків, які є об'єктом права приватної власності громадян та розташовані на земельних ділянках, що вилучаються для суспільних потреб, обумовлює настання таких правових наслідків. По-перше, їх власникам, членам їх сімей та іншим громадянам, які постійно проживали у будинках, надаються квартири в будинках державного та громадського житлового фонду в межах встановлених норм (ст. 47 ЖК). На вимогу громадян замість надання квартир їм забезпечується можливість позачергового вступу до ЖБК. По-друге, власникам жилих будинків надається альтернативне право на їх вибір: або вимагати відшкодування вартості будинків, будівель та пристроїв, що зносяться (під "пристроями" слід розуміти споруди) або право використовувати матеріали від розбирання цих будинків, будівель та пристроїв.

Головним недоліком регулювання цього питання за ЖК є явна суперечність його нормам Конституції, які гарантують право власності, встановлюють його непорушність та імперативне правило про те, що ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності (ч. 4, 5 ст. 41 Конституції). У ст. 171 ЖК, навпаки, йдеться про можливість примусового припинення права приватної власності і виникнення замість нього права користування житлом у будинках державного та громадського житлового фонду. Застарілим в сучасних умовах виглядає використання терміну "громадянин", яким звужується суб'єктний склад власників, яким надається право на забезпечення жилим приміщенням замість знесеного. Крім того, матеріальна компенсація власникам обмежується вартістю будинків, будівель та споруд, а відшкодування упущеної вигоди не передбачено.

Тому і в цьому випадку норми ЖК мають застосовуватись тільки в тій частині, в якій вони не суперечать правилам ЦК, які за ст. 351 зводяться до наступних:

1) право власності на жилий будинок, інші будівлі, споруди, насадження, які розташовані на земельній ділянці, що викуповується, може бути припинене лише за рішенням суду незалежно від того, в якому порядку - судовому або позасудовому - здійснюється викуп земельної ділянки;

2) позов про викуп нерухомого майна подається органами, які наділені правом приймати рішення про викуп земельної ділянки для суспільних потреб. При цьому позов підлягає задоволенню лише у разі, якщо позивач доведе, що використання земельної ділянки, викупленої у зв'язку з суспільною необхідністю, є неможливим без припинення права власності на це майно;

3) відшкодування збитків, завданих примусовим припиненням права власності на нерухоме майно, є попереднім і повним, що включає право на упущену вигоду;

4) знесення житлового будинку щодо особи, яка проживала у ньому як власник, та членів її сім'ї не допускається до забезпечення їх відповідним помешканням згідно з законом (на сьогодні такого спеціального закону не існує). Аналогічний обов'язок покладається і